Kluczem do zwiększenia przepływu pieniężnego i wyników każdej nieruchomości inwestycyjnej jest efektywne zarządzanie nieruchomością.
Inwestorzy są zadowoleni, gdy przepływ pieniężny jest maksymalnie duży. Nie ma znaczenia, czy samodzielnie zarządzasz nieruchomością, czy korzystasz z usług profesjonalnej firmy. Jeśli osiągane wyniki są gorsze w porównaniu z tym, co aktualnie oferuje rynek, oznacza to, że nieruchomość nie jest właściwie zarządzana, a maksymalny przepływ pieniężny nie jest osiągnięty. Inwestycja może generować dość dobry przepływ pieniężny, ale może on być znacznie wyższy.
Gdy chcę kupić nieruchomość, skupiam się głównie na jej złych wynikach w przeszłości. Złe wyniki są prawie zawsze spowodowane nieefektywnym lub niesolidnym zarządzaniem nieruchomością.
Przejawia się to na wiele sposobów, m.in.:
1. Wysokość czynszu jest poniżej cen rynkowych.
2. Współczynnik wynajętej powierzchni jest zwykle niski.
3. Stan fizyczny nieruchomości jest poniżej standardów.
4. Lokatorzy zalegają z płaceniem czynszu.
Uwielbiam kiepskich zarządców. Bez nich byłoby mniej okazji. Rzadko kiedy zdarza się okazja inwestycyjna, w której nie mogę dostrzec wielu sposobów na podniesienie jej ogólnej wartości. W przypadku każdej z naszych nieruchomości mieliśmy jasno określony plan, żeby lepiej nią zarządzać zanim sfinalizowaliśmy transakcję. Już na tym etapie można dostrzec wszelkie niezbędne oznaki, jeśli wiesz czego szukać. Dlatego bardzo lubię zarządzanie nieruchomościami.
Jedną z najbardziej podstawowych czynności związanych z maksymalizacją przychodu z każdej nieruchomości jest właściwe sprawdzenie lokatorów. Najprostszym sposobem na zwiększenie przepływu pieniężnego jest upewnienie się, że dany lokator jest wypłacalny i że będzie płacił zgodnie z ustaleniami w umowie najmu. Brzmi to prosto, ale zdesperowany właściciel lub zarządca będzie kierował się „instynktem”, usiłując wynająć wolne pokoje, w celu zwiększenia wynajętej powierzchni, przychodu z czynszów i przepływu pieniężnego. W ramach standardowych czynności moja firma sprawdza także lokatorów pod względem niekaralności.
Myślę, że byłbyś zdziwiony liczbą eksmisji jakich dokonuje się każdego dnia w dowolnym mieście czy kraju i że w większości przypadków powodem jest niepłacenie czynszu. Zazwyczaj straty finansowe ponosi także właściciel z tytułu nie pobierania czynszu, wysokich kosztów czynności sądowych i możliwości wynajmu innym lokatorom w tym okresie. Cały ten proces może także być bardzo czasochłonny.
Jeśli jesteś – lub planujesz zostać – właścicielem nieruchomości inwestycyjnej, zachęcam, abyś dowiedział się jak najwięcej o jej możliwościach. Branża zarządzania nieruchomościami zmienia się szybko. Pojawiają się okazje, które wdrażam w mojej firmie każdego miesiąca. Dobrzy zarządcy doskonale wiedzą jak zarządzać efektywnie i jak sprawić, żeby przynosiło to korzyści finansowe.